לקוח משרדנו גילה כי בצמוד ממש לבית מגוריו משמש בית מסוג וילה למטרות מסחריות, והבית פרטי מושכר למטרות נופש ותיירות לטווח קצר, בלב שכונת מגורים, דבר המהווה "שימוש חורג" האסור על פי דיני התכנון והבנייה ומחייב היתר מפורש, וכן עמידה בדרישות מסועפות לקבלת רישיון עסק בנסיבות מסויימות.
במאמר זה נסקור את הסוגיה בה יובהר כי פעילות זו, במיוחד כשהיא מלווה במטרדים, יכולה להקים עילה לתביעה בגין הפרת חובה חקוקה ומטרד ליחיד, ובית משפט השלום מוסמך לדון בה ולתת צו מניעה זמני וקבוע, לאסור ולהגביל את השימוש החורג שאינו למטרת מגורים.
השכרת נכס למטרות נופש ותיירות לטווח קצר מהווה שימוש חורג
בפסקי דין רבים נקבע כי השכרת דירת מגורים לטווח קצר למטרות תיירות, נופש או אירוח, אינה נחשבת ל"מגורים" ומהווה "שימוש חורג" אסור על פי דיני התכנון והבנייה, אלא אם ניתן לה היתר מפורש, הדגש הוא על אופי השימוש בנכס ולאו דווקא על משך תקופת ההשכרה, כאשר תקופות קצרות עשויות להוות אינדיקציה לכאורה לשימוש חורג, בית המשפט העליון קבע אבחנה בכך שדירת נופש מיועדת להבראה, מנוחה ובילוי לפרק זמן קצוב, בעוד דירת מגורים היא מקום שבו אדם מנהל את שגרת חייו דרך קבע.
היעדר חקיקה מפורשת אינו מתיר שימוש חורג
נקודת המוצא בדיני התכנון והבנייה היא שכל שימוש שלא הותר במפורש על פי תוכנית, הוא אסור, ולכן לא ניתן לטעון כי כל מה שלא נאסר מותר (חזקה המוכרת בעולם המשפט המנהלי), שכן מדובר בהתנגשות זכויות הפוגעת גם בצדדים שלישיים, ובכלל הפעלת עסק כפופה להסדרים מיוחדים.
דרישת רישיון עסק לפעילות השכרה לטווח קצר
פעילות של השכרת יחידות אירוח למטרות נופש, המלווה במתן שירותים לשוכרים, בנסיבות מסויימות, מחייבת רישיון עסק לפי צו רישוי עסקים או חוקי עזר מקומיים, הפעלת מלון דירות או בית עסק אחר של אירוח לטווח קצר ללא רישיון עסק מהווה ככלל ובין היתר הפרה של דיני רישוי עסקים.
מטרד ליחיד והפרת חובה חקוקה
השכרת דירות למטרות נופש ותיירות, במיוחד כשהיא גורמת לרעש, לכלוך, תחלופת דיירים גבוהה והפרעה לשגרת החיים השקטה של השכנים, יכולה להקים עילות תביעה בגין מטרד ליחיד (סעיף 44 לפקודת הנזיקין) והפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפקודת הנזיקין). הפרת דיני התכנון והבנייה ודיני רישוי עסקים, שנועדו להגן על אינטרסים ציבוריים ופרטיים כאחד, מהווה הפרת חובה חקוקה העולה כדי חזקה לעוולה נזיקית והתרשלות המקימה עילת פיצוי.
החוק מגדיר מטרד ליחיד כ"כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק".
עוולה זו מורכבת משלושה מרכיבים עיקריים: צורת התנהגותו או פעילותו של הנתבע (בעצמו, בניהול עסקו, או בשימוש במקרקעין), סוג האינטרס המוגן של התובע (שימוש סביר במקרקעין או הנאה סבירה מהם), ומהות הפגיעה (הפרעה של ממש).
"הפרעה של ממש"
ה"הפרעה של ממש" עומד במבחן הסבירות האובייקטיבי, לצורך קיום העוולה חייבת להיות מוחשית ולא קלה, מהותית ולא משתנה או זמנית ככלל, מידת ההפרעה נמדדת על פי אמת מידה אובייקטיבית, כלומר, על ידי הערכה של מהותה ועוצמתה לפי אומד דעתו של האדם הסביר, התנהגות שהיתה מצופה מאדם סביר בחברה מתוקנת.
סמכות עניינית למתן צו מניעה
תביעה בגין מטרד ליחיד, המבקשת צו מניעה נגד שימוש אסור במקרקעין, נחשבת לתביעה בדבר "שימוש במקרקעין" ועל כן נתונה לסמכותו העניינית של בית משפט השלום, ללא קשר לשווי הסעד המבוקש.
תנאים למתן צו מניעה
בית המשפט רשאי ליתן צו מניעה קבוע האוסר על שימוש אסור במקרקעין, בבואו ליתן צו מניעה, בית המשפט בוחן מספר שיקולים, לרבות הצגת ראיות מספקות לכאורה על קיומה של עילת תביעה, הנזק שייגרם לתובע אם לא יינתן הצו לעומת הנזק שייגרם לנתבע אם יינתן הצו, קיומו של סעד חלופי, ותום ליבו של התובע, צו מניעה ניתן למנוע ביצוע עוולה שקרוב לוודאי שתבוצע אם לא יינתן הצו, ולמנוע נזק של ממש שעלול להיגרם.
כיצד נקבע שימוש חורג
שורת מבחנים כללית הינה בין היתר בחינת אופי ותכלית השימוש בנכס האבחנה המרכזית היא בין "מגורי קבע", שבהם אדם מנהל את שגרת חייו דרך קבע במשך רוב ימות השנה, לבין "נופש", המיועד למטרות הבראה, מנוחה, בילוי וחופשה לפרק זמן קצוב, הפסיקה קובעת כי השכרת דירה למטרות תיירות ונופש אינה נחשבת למגורים, וכי "נופש" לחוד ו"מגורי קבע" לחוד.
אורך ואינטנסיביות תקופת ההשכרה
השכרה לתקופות קצרות, במיוחד אם אינן עולות על מספר ימים או שבועות, מהווה אינדיקציה חזקה לשימוש שאינו למגורי קבע, אלא לאירוח או נופש. תחלופת דיירים גבוהה ושימוש אינטנסיבי שאינו תואם את שגרת החיים של תושבי קבע, כמו מסיבות רועשות, מחזקים את המסקנה שמדובר בשימוש חורג.
זמינות לקהל הרחב ופרסום
דירה המיועדת לציבור הרחב, המפורסמת באתרי נופש ומיועדת להשכרה לטווח קצר למטרות תיירות ונופש, תיחשב כשימוש חורג ככלל, כמו גם קיומם של פרסומים מסחריים ומתקני נופש כבריכה וציוד פנאי, כאשר מבחן הזמינות לקהל הרחב הוא אינדיקציה מרכזית להבחנה בין דירת מגורים לדירת נופש.
היעדר מגורי קבע של הבעלים וסיווג הנכס
כאשר הבעלים אינם מתגוררים בנכס דרך קבע או ברוב ימות השנה, והנכס משמש בעיקר להשכרה לטווח קצר, הדבר מחזק את הטענה כי מדובר בשימוש חורג, בנוסף, סיווג הנכס לצורך ארנונה כ"בית הארחה" ולא כ"מגורים" יכול להוות אינדיקציה גם הוא אך היעדר סיווג כזה אינו שולל זאת.
האיזון בין זכות הקניין להתנגשות זכויות
זכות הקניין אינה מוחלטת וכפופה לעקרון תום הלב, המגביל את השימוש בה כאשר בעל הקניין פוגע באחרים, כך לדוגמה בכל הכבוד לזכות הקניין בבית פרטי, אין הדבר מתיר לקיים מפגעי רעש ומטרדים, לשם כך חוקקו הסדרים מיוחדים לשמירה על שלום הציבור, ואף בית המשפט מוסמך להגביל את מימוש זכות הקניין במקרים מוצדקים, תוך איזון בין עוצמת הזכות שנפגעה, עוצמת הפגיעה, ותוצאות הסרת הפגיעה.
זכות הקניין אינה מוחלטת וכפופה לעקרון תום הלב
הפסיקה קובעת כי זכות הקניין, בדומה לכל זכות אחרת, אינה מוחלטת וכל הזכויות הן יחסיות. זכות הקניין אינה מקנה לבעליה את הזכות לנהוג שלא בתום לב או תוך פגיעה בזכויות אחרים, על כן, נתון תמיד שיקול דעת שיפוטי בגדרי עקרון תום הלב בהענקת סעדים בגין פגיעה בזכות הקניינית.
עקרון תום הלב מהווה אמת מידה אובייקטיבית, ואין נדרש כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע לב, אלא די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם "הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה או של האדם הסביר" בראי, הכוונת ההתנהגות החברתית ע''י המחוקק ומערכת המשפט המבקשים להסדיר את חיי החברה באופן תקין ומאוזן.
נכון לומר כי זכות הקניין נחשבת לאבן יסוד ולזכות מרכזית במשטר הליברלי, המשמשת כערובה לקיומן של זכויות אחרות ואף כבסיס לחירות האדם, אך יחד עם זאת, היא אינה זכות מוחלטת וכפופה לאיזונים ולהגבלות.
מעמדה של זכות הקניין כאבן יסוד וכרכושו של האדם
זכות הקניין הוכרה כזכות יסוד במשפט הישראלי עוד לפני חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, ועם חקיקתו קיבלה מעמד חוקתי, היא נחשבת ל"אבן-הפינה של המשטר הליברלי" ו''אם הזכויות'' ותופסת מקום מרכזי כ"ערובה לקיומן של זכויות אחרות".
ההגנה על הקניין נתפסת כחלק מההגנה על חירות האדם, שכן חיים חופשיים מתחילים בחירות להחזיק קניין, המשמש בסיס ליתר הבחירות והפעולות בחיי האדם, ללא אוטונומיה בתחום הקניין, האדם משולל חירות לנהל את חייו כרצונו, ובכל זאת למרות מעמדה הרם זכות הקניין אינה מוחלטת וכפופה לאיזונים כאמור.
דרישת הנזק לצורך פיצויים
לצורך פסיקת פיצויים בגין מטרד ליחיד, נדרש התובע להוכיח שסבל נזק. המונח "נזק" מוגדר בפקודת הנזיקין באופן רחב וכולל אבדן חיים, אבדן נכס, נוחות, רווחה גופנית או שם-טוב, וכל אבדן או חיסור כיוצאים באלה, בין פיסי ובין שאינו פיסי, בין ממוני ובין שאינו ממוני. עם זאת, לצורך מתן צו מניעה, אין הכרח להוכיח נזק ממון, אלא די בהפרעה ממשית.
בפסקי דין רבים נקבעו פיצויים בגין 'נזק לא ממוני' כגון אלו המנויים ברשימה דלעיל, שאינם ניתנים בהכרח לכימות כספי כנזק ממוני ישיר, אך עדיין מוכרים כברי פיצוי בגין הפגיעה בנוחות וכסעד על הטרדה והפרעה.
המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף להיוועצות פרטנית.
