איחור במסירת דירה מקבלן, פיצוי כללי ובזמני חירום

קניתם דירה על הנייר, חתמתם על חוזה עם מועד מסירה, ועכשיו הקבלן מבשר שיש "עיכוב" במסירת הדירה, מה הזכויות שלכם, ועד כמה הן חזקות?

התשובה הקצרה: חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, (לרבות ע''פ סעיף 5 ותיקון 9 לחוק), מספק לכם כלי ישיר, ברור, ורב-עוצמה, הוא קובע פיצוי עקרוני וקבוע על איחור, ופסיקת בתי המשפט חיזקה אותו עוד יותר במובן של שמרנות ככלל מול סייגים ופטור מאחריות כלפי מוכרים, יזמים או קבלנים.

הפיצוי שחוק המכר מעניק ומה מחשבים

סעיף 5א לחוק המכר קובע פיצוי על איחור במסירה בשיעור של דמי שכירות ראויים עבור דירה דומה באותו אזור לכל חודש איחור, וככל שזמן האיחור נמשך החישוב יכול להגיע עד פי 1.5 כתוספת לדמי השכירות הראויים, כמו גם איסור שלילת זכותו של המוכר להצמיד למדד את יתרת התשלום החל מיום המסירה המיועד שהיה, כך שגם נשללת הרווחיות והמוטיבציה הכלכלית שעלולה היתה לעודד איחורים לשם השאת רווח כלכלי.

כמו כן, לא צריך להוכיח נזק ממשי מלבד האיחור עצמו ככלל, הפיצוי קבוע בחוק וחל למעט סייגים יוצאי דופן וחריגים, גובה הפיצוי תלוי בתקופת האיחור, כאשר באופן עקרוני קיימים 60 ימים לאיחור ללא פיצוי כתקופת ימי חסד.

מה נחשב "איחור"

לא כל עיכוב הוא איחור המקנה פיצוי ע''פ חוק המכר, החוק מאפשר לקבלן תוספת זמן בנסיבות מסוימות שהוגדרו בחוזה ובחוק, אך רשימת הסייגים המאפשרים דחייה היא סגורה וצרה.

גורמים שנחשבים בדרך כלל כלא מזכים בדחיית מועד: בעיות ספקים ואספקת חומרים, מחסור בפועלים, מחלוקות עם קבלני משנה, קשיי מימון של הקבלן ואף עיכובים או תקלות במוסדות הסטטוריים, כך לדוגמה, בפסקי דין רבים בית משפט דחה את טענות היזמים שגלגלו אחריות לרשות מקומית בטענה לעיכוב לא מוצדק של טופס 4, נקבע כי היזם צריך להיערך מראש ולצפות סיכונים ועיכובים כאשר הוא קובע מועד מסירה, ככלל, בתי המשפט מדגישים את מטרת המחוקק להעניק רף אחריות גבוה לעמידה בהתחייבות החוזית ליום המסירה.

האם המלחמה או מצב חירום מהווים הצדקה לאיחור

עם פרוץ תקופות חירום בישראל החל מתקופת הקורונה ועד למלחמות ומבצעים צבאיים, קבלנים רבים טענו לפטור גורף מאחריות על איחורים, בטענת "כוח עליון", בשורת פסקי דין נקבע בערכאות שונות כי המלחמה כשלעצמה אינה מהווה עילה אוטומטית לפטור, וכך גם לא זמני חירום, ככלל, פסקי דין רבים בתחום איחורים במסירה כמו גם בתחום של ביטולי טיסות, כי מדינת ישראל מצויה במצבי חירום באופן מתמשך וכללי, והציפייה היא בנסיבות כלליות להיערך גם לכך כאירוע צפוי, וכי לא בנקל תתקבל טענה ל'כח עליון' הפוטר מפיצוי בשל איחור, המשמעות היא שגם וככל והמוכר שלכם, יזם או קבלן טוען "מלחמה" כסיבה לאיחור הטענה צריכה להיבחן לגופו של עניין וכן רף ראייתי לקשר סיבתי בין האיחור למצב החירום, וטענה זו לא תתקבל כמובנת מאליה באופן אוטומטי.

תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), צמצם את הגדרות הפטור והחמיר יותר את הנטל על המוכר להוכיח כי לא צפה את האירוע ולא יכול היה למנוע אותו, כיום, הסיכון לעיכוב בבנייה כתוצאה מאירועים מעכבים, ובכלל זה סגרים, אי קבלת היתרים ומלחמה, מוטל על המוכר ולא על הרוכש, וחשוב מכך יש לשים לב, כי תניות פטור גורפות בחוזים, המעניקות לקבלן כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה, נחשבות לתניות מקפחות שאינם מתקבלות בקלות למרות חתימת הקונה, זאת הן בשל הוראות החיקוק המיוחדות והן בשל היותן מטבע הדברים תנאי מקפח בחוזה אחיד.

יש לשים לב לעילות המאפשרות דחייה גם בזמנים רגילים כגון כאשר האיחור נגרם עקב הלקוח, או כאשר ישנה הסכמה או דרישה לביצוע התאמות הדורשות ארכת זמן, ככל נטל הראייה ירבוץ על המוכר להוכיח את סיבת האיחור והצדקתו.

כן בפסקי דין רבים נקבעה 'חלוקת' אחריות או הפחתת מנטל הפיצוי על המוכר, כאיזון בין סייג מוצדק ובין גובה הפיצוי ולא בהכרח פטור גורף או מלא.

שוב ניתן לראות השקעה ודמיון לחוק שירותי תעופה (פיצוי וסיוע בשל ביטול טיסה או שינוי בתנאיה), תשע"ב-2012, גם לפיו, נקבעו אמות מידה בפסקי דין רבים הבוחנים עד כמה הצד הנתבע עשה 'כל אשר לאל ידו' למניעת העיכוב או הביטול, בשים לב כי הבחינה עשויה לכלול אלטרנטיבות אפשריות שהיו אפשריות וככל והשיקול הכלכלי היה לחסוך אותם ולהיתלות בסייג הפטור, יעמוד הדבר לחובת הצד הנתבע שהפר את חובתו והביא לאיחור במסירה כמו גם לאיחור או ביטול טיסה בהתאמה.
האם אפשר לתבוע גם אחרי שקיבלתם את הדירה?

הזכות לפיצוי על איחור אינה נמחקת עם קבלת הדירה, ניתן להגיש תביעה גם לאחר המסירה, בכפוף לתקופת ההתיישנות (ככלל שבע שנים בתביעות אזרחיות).

חשוב: חתימה על ויתור אינה נחשבת באופן כללי, שכן זו זכות קוגנטית שאינה ניתנת לוויתור, אלא אם נחתם הסכם פשרה ופיצוי, לשם כך ובכלל מומלץ לפנות בהזדמנות הראשונה ובהקדם ככל הניתן לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין מומחה בתחום ע''מ למצות זכויות ולהימנע מטעויות נפוצות.

המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף להיוועצות פרטנית.