מגורים בראי החוק: ליקויים בנכס מושכר

סכסוכים סביב ליקויים בנכס מושכר עלולים להתגלות כמורכבים בעולם המשפט האזרחי. הם מפגישים בין חובות חקוקות לבין מערכות יחסים טעונות רגשית, ולעיתים קרובות מוכרעים לא רק על בסיס "מי צודק", אלא על פי התנהלות נכונה בזמן אמת, והימנעות מטעויות נפוצות ואסטרטגיות.

נקודת המוצא: הוראות הדין ביחס למערכת יחסים שוכר-משכיר

חוק השכירות והשאלה, תשל"א-1971, עבר רפורמה משמעותית בשנת 2017 ("חוק שכירות הוגנת"), בה הועלה רף החובות של משכירים ובפרט את חובתם לספק נכס "ראוי למגורים".

החוק מפרט רשימה (פתוחה כלומר ''לא רק'') של ליקויים העשויים ללמד כי הנכס אינו ראוי למגורים, וביניהם:

1. היעדר מערכת ניקוז תקינה

2. היעדר מערכת חשמל או תאורה מתאימה

3. מפגעים בטיחותיים או סביבתיים חמורים

החוק קובע חובה מוגברת על המשכיר לתקן כל פגם שאינו נגרם בשל שימוש בלתי סביר של השוכר, לרבות סילוק מפגע השולל או המגביל באופן של ממש את השימוש במושכר.

בנוסף, החוק עוסק בחובות גילוי מוגברות על ליקויים קיימים, בדרישות לצורת הסכם השכירות ותוכנו, ובהגבלת גובה הביטחונות הנדרשים מהשוכר.

חובת ההוכחה ונטל הראיה

נטל הראיה במשפט אזרחי רובץ ככלל על הטוען לנזק או פגם, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". על הטוען להרים את הנטל, בין היתר, בדרכים הבאות:

• קיומו של פגם - השוכר נדרש להוכיח שהפגם אכן קיים. מומלץ לתמוך טענות מקצועיות בחוות דעת רלוונטית, חתומה וערוכה כדין.

• קשר סיבתי - בטענות לנזק ברכוש או בגוף, יש להוכיח את מבחני הנזיקין: הפרת חובות הדין, רשלנות וקשר סיבתי בין המעשה או המחדל לבין הנזק הנטען.

• הודעה למשכיר - יש להוכיח מתן הודעה בזמן אמת והזדמנות נאותה לתקן, הן מכוח דיני השכירות והן מכוח חובת תום הלב.

חובת תום הלב וצמצום נזקים

דוקטרינת "צמצום הנזק" מתגלה לא פעם כמכשול שמפיל צדדים משפטיים רבים. אחד הסעיפים המרכזיים בדיני הנזיקין (ובהתאמה בדיני החוזים) הוא חובת הניזוק להקטין את נזקו.

בפסקי דין רבים נקבע כי הניזוק יכול היה בנקל לצמצם את הנזק, ולכן איבד את זכותו לסעדים, צד לחוזה הבוחר "לשבת בחיבוק ידיים" מול ליקויים או הפרה, או לאפשר לליקויים להתפתח במטרה לנפח את עילת התביעה, עלול למצוא עצמו עם טענות אשם תורם ואף אובדן מלא של זכות הפיצוי.

סוגיית הקיזוז וביטול השיקים, זהירות!

רבים טועים לחשוב שליקוי בנכס מקנה זכות אוטומטית לביטול שיקים ושטרות ביטחון שניתנו במסגרת הסכם שכר הדירה, מדובר בטעות שעלולה להוביל לתוצאות חמורות.

ביטול שיקים באופן חד-צדדי מהווה ככלל "עשיית דין עצמית", בתי המשפט רואים בחומרה מקרים של פעולה חד-צדדית לא מוצדקת, ובוודאי כאשר במקביל לביטול השיקים ממשיכים להחזיק בנכס, ללא הודעת ביטול חוזה או הודעת קיזוז כנדרש, אלו נושאים שבהם מומלץ מאוד להתנהל בליווי ייעוץ משפטי פרטני, למניעת טעויות וסיבוכים מיותרים.

רכוש משותף, נציגות ובתים מורכבים

גם בבניין ישן או חדש, האחריות לליקויים (כגון רטיבות, הנפוצה מאוד בתחום) עשויה לחול גם על כלל הדיירים, ובמקרים מסוימים על נציגות הבית המשותף, שבאחריותה לתחזק אזורים משותפים ולמנוע ליקויים.

חוק המקרקעין קובע כי על כל דייר לשאת בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה של הרכוש המשותף, ובאחריות כל דייר ונציגות לפעול למניעת מפגעים.

לסיכום

הן כשוכרים והן כמשכירים, חשוב להכיר את מסגרת הוראות הדין, לדאוג לתעד ראיות ולפנות בזמן אמת בכל עניין. ניהול נכון של ההתכתבות עם הצד שכנגד, שמירת אישורי המסירה ותיעוד הליקויים בזמן אמת, אלה לא פעם ההבדל בין עמדה משפטית חזקה לבין אחת שקשה יהיה להוכיח, ולכן בכל אירוע מסוג זה, מומלץ לפנות בשלב מוקדם ככל האפשר לייעוץ משפטי פרטני.

המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף להיוועצות פרטנית.