ליקויי בנייה לאחר תקופת האחריות, התיישנות

התשובה היא באופן כללי, ממש לא.

אחריות קבלן/מוכר לאחר תקופות הבדק והאחריות, חשוב להבין שהחובות הרובצים על מוכרים, יזמים או קבלנים, מרובים ומסועפים, ולמרות שחוק המכר נועד לתת מסגרת ומסלול טיפול ופיצוי לא מדובר בהסדר כובל כלומר, הוא אינו שולל הגנות ועילות תביעה מכח דינים אחרים, כך גם אינו מהווה ''ייחוד העילה'', גם כאן, לא חל הכלל של מסלול פיצוי יחיד (כלומר ייחוד עילת מסלול טיפול ופיצוי).

גם לאחר סיום תקופות האחריות והבדק הקבועות בחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973, קיימת אפשרות לתבוע קבלן בגין ליקויים שהתגלו, מכוח דיני הנזיקין (רשלנות) או מכוח חוק המכר הקובע בסעיף 4 לחוק המכר, כי מוכר לא קיים חיוביו אם התגלתה אי התאמה יסודית, כאשר ישנם פסקי דין ענפים אשר משיתים על מוכרים אחריות מכח סעיף זה או מכח דינים אחרים נוספים או משלימים.

תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר, אינן ממצות את אחריות הקבלן לליקויים, ואינן מהוות תקופות התיישנות בהכרח.

עילות תביעה לאחר תקופות הבדק והאחריות

חוק המכר אינו קובע ייחוד עילה ואינו גורע מזכויות הקונה לפי כל דין אחר, לרבות ע''פ פקודת הנזיקין, במקרה של תביעה נזיקית לאחר תקופת הבדק, כך יכולות לקום עילות רבות נוספות מכח דינים אחרים לרבות עילה מכוח סעיף 4 לחוק המכר העוסקת באי-התאמה, ככלל ללא הגבלת זמן, כאמור סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות) קובע אחריות של המוכר לכל אי-התאמה של הדירה או כל דבר שבה מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה, וזאת ללא הגבלת זמן. בנוסף, קיימת אחריות לאי-התאמה יסודית (כגון פגם בחלקי הבניין הנושאים עומסים ונוגעים ליציבותו ובטיחותו) למשך 20 שנה.

חובת הזהירות של הקבלן

על הקבלן מוטלת חובה לוודא שהבניין שבנה יהיה ראוי למטרה שלשמה הוקם. הקבלן צריך היה לצפות שאם יתגלה פגם בבניין הפוגע בבטיחות הדירה ושאי-אפשר היה לגלותו בבדיקה סבירה, הרי זה נזק שהקבלן אחראי לו.

בפסיקות רבות וכן בספרות מלומדים הוסכם העיקרון לפיו, הטלת אחריות על הקבלן מעודדת הקפדה יתרה והימנעות מהתרשלות בעבודה, וכן בשל היותו מונע הנזק היעיל ביותר.

ככלל ישנו מושג בדיני הנזיקין בו נטל הראייה להתרחשות נזק לא נדרש להוכחה מוגברת וניתן לטעון להחלת הכלל "הדבר מדבר בעדו" וזאת על דרך הכלל בין היתר ע''פ שלושה תנאים מצטברים:

1. נגרם נזק על ידי נכס שבשליטת הנתבע.

   קראו גם: מגורים בראי החוק: ליקויים בנכס מושכר | רטיבות בדירה מקבלן, ליקוי נפוץ ומתיש

2. התובע לא יודע ולא יכול לדעת כיצד נגרם הנזק.

3. הנסיבות שבהן נגרם הנזק הן כאלו שהמסקנה המתבקשת היא שמדובר ברשלנותו של הנתבע (ניסיון החיים מלמד שלולא רשלנותו, לא היה נגרם נזק).

סוגיית ההתיישנות וגילוי הנזק באיחור

בפסקי דין שונים נדונה טענת הנתבע כי התביעה התיישנה מאחר שחלף זמן רב ואף שנים ארוכות ממועד המסירה, כאשר בחלק מההליכים בית המשפט דחה טענה זו תוך שימוש ביסודות הבאים:

כלל הגילוי המאוחר: בסעיף 8 לחוק ההתיישנות נקבע כי מאחר שמדובר בליקוי שלא ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה בעת המסירה, מרוץ ההתיישנות מתחיל רק ברגע שבו "נתגלו העובדות המהוות את עילת התובענה", כלומר, המועד בו התגלו הליקויים.

התיישנות בנזיקין ע''פ סעיף 89 לפקודת הנזיקין, בית המשפט הבהיר כי בנזק שנגלה באיחור, תקופת ההתיישנות בנזיקין מאפשרת גמישות רבה יותר מחוק המכר, במיוחד כאשר הנזק הפיזי התגלה רק לאחר זמן רב לראשונה.

עילות תביעה נזיקיות מעבר לחוק המכר

כאמור בלא מעט פסקי דין הודגש כי תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר אינן מהוות חסום מפני תביעה בעילות נזיקיות עצמאיות, לרבות ע''פ עוולת הרשלנות (סעיפים 35-36 לפקודת הנזיקין), בית המשפט קבע באחד מפסקי הדין כי היזם והקבלן התרשלו כאשר פעלו בניגוד לתקנים הישראליים העולה כדי רשלנות מקצועית.

הפרת חובה חקוקה: העבודה בניגוד לתקנים הנדסיים מחייבים ובניגוד להוראות חוק התכנון והבנייה הוכרה כעילה נזיקית המאפשרת קבלת פיצוי גם לאחר פקיעת תקופות האחריות החוזיות, בשים לב כי הפרת הוראות דין עולה כדי ''חזקה'' לרשלנות ע''פ הפסיקה הענפה בכל הנוגע לקביעת ''רשלנות''.

בית המשפט קבע בשורת פסקי דין כאמור כי תקנים ישראלים מהווים את רף הזהירות הנדרש, וסטייה מהם נחשבת כרשלנות, גם אם התקן לא הוכרז כ"רשמי" באופן פורמלי לכל פרטיו באותה עת.

 נזק סמוי במקרקעין: פסק הדין מחזק את הגישה לפיה בליקויי בנייה שאינם נראים לעין (כמו שיטת עיגון פנימית של אריחים), חובת הזהירות והאחריות נמתחות לאורך שנים רבות.

מבחני הנזיקין: מבלי להיכנס לעומקה של הסוגיה, באופן כללי, כאשר מנהלים תביעה בהליך נזיקי נדרשים להוכיח שורת מבחנים לרבות ולדוגמה: קיומה של רשלנות, קשר סיבתי בין ההתרשלות והנזק, חובת  זהירות  מושגית וקונקרטית (באופן כללי קיומה של חובת זהירות ע''פ הדין או ע''פ מבחן השכל הישר) ואינטרס להשית חובת זהירות ואחריות, כאשר אלו מתקיימים במקרים רבים בתביעות מסוג ליקויי בנייה.

ההבדל בין "אי-התאמה" ל"רשלנות"

חשוב להבין את האבחנה המהותית בין אי התאמה למפרט המכר כלומר, פער טכני בין מה שהובטח במפרט לבין מה שסופק בפועל, הרי שתביעה נזיקית לאחר תקופת הבדק מתמקדת בליקויים חמורים יותר המהווים רשלנות כאמור וסטייה מרמת זהירות סבירה ולא רק ממפרט המכר.

כאשר חולפות השנים, בתי המשפט נוטים לבחון את חומרת ההפרה או ההתרשלות, ככל שיתברר כי הופרו חובות זהירות, תקנים או הוראות חיקוק כמו גם ליקויים חמורים כגון ביסודות הבניין עקב חיסכון בחומרים או עבודה רשלנית, כך לדוגמה, התפוררות חיפוי חוץ של בניין עשר שנים לאחר הקמתו עשויה להיחשב כרשלנות חמורה, שכן מצופה מקבלן סביר להשתמש בשיטות עיגון שיחזיקו מעמד עשרות שנים. במקרים כאלו, המחסום הפרוצדורלי של "תקופת הבדק" נסוג מפני האינטרס הציבורי של שמירה על בטיחות המשתמשים בנכס ובמרחב הציבורי סביבו.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני