מלכודת הליקויים בדירה חדשה, עמידה בדרישות הדין

רכישת דירה היא לרוב העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם, אך לעיתים קרובות היא הופכת למסכת של אכזבות בשל ליקויי בנייה, אחת השאלות המרכזיות העומדות לפתחו של בית המשפט אינה רק "האם יש ליקוי", אלא מי נושא באחריות המשפטית והאם דרישת הפיצוי מוצדקת והצד הנתבע איבד את זכותו לבצע תיקונים במקום לשלם פיצוי כספי.

חשוב להדגיש: עולם ליקויי הבנייה רווי בפרטים טכניים ומשפטיים. הנסיבות בכל מקרה עשויות להשתנות, הכרה ועמידה בהוראות הדין ומבחני הפסיקה היא קריטית, טעויות בניהול ההליך מול הקבלן או היזם עלולה להוביל לאובדן זכויות משמעותי, ונדרשת גם מצד דיירים התנהלות בתום לב ועמידה במבחנים שנקבעו, בשל כך בין היתר מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום מוקדם ככל האפשר.

בבואו להכריע בסכסוך ליקויי בנייה, בית המשפט יידרש בין היתר למספר שאלות ליבה:

קיומם של ליקויים:

כאשר הצדדים יגישו חוות דעת מטעמם, נוטה בית המשפט למנות מומחה מטעם בית המשפט אשר עשוי אף להידרש להכריע בין חוות הדעת ככל והגישו הצדדים כל אחד מטעמו.

זהות הגורם האחראי:

האם היזם (המוכר) יכול להעביר את האחריות לקבלן המבצע, ככלל לא, אחריות היזם במסגרת התחייבותו החוזית מעמידה אותו כנתבע מלא לכל דבר ועניין, אין הדבר מונע ככלל, שליחת הודעת צד שלישי מצד היזם כנגד הקבלן או גורם אחר אשר נושא באחריות ביחד או לחוד.

נאותות ההודעה:

האם הקונה נתן למוכר הזדמנות נאותה לתיקון הליקוי, האם הפנייה נעשתה במסגרת הזמנים, בתוך תקופת הבדק או אחריו, האם אכן ניתנה הזדמנות לתיקון הליקויים.

אובדן זכות התיקון וחובת פיצוי כספי:

מתי "מאבד" המוכר את זכותו לתקן בעצמו את הליקויים, ומתי יזכה הקונה בפיצוי כספי המאפשר לו לשכור קבלן מטעמו, ככלל, כאשר הצד הנתבע התרשל ולא תיקן או תיקן באופן לקוי, כמו גם הכחשת הליקויים והתנהלות באופן של אובדן האמון בין הצדדים, יחזקו את  הטיעון לאובדן זכות התיקון וחובת פיצוי לתובעים.

המסגרת הנורמטיבית: חוק המכר (דירות)

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוא חוק צרכני וקוגנטי (לא ניתן להתנות עליו לרעת הקונה).

אי התאמה: סעיף 4 לחוק קובע, כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התגלתה אי-התאמה בין הדירה לבין המפרט, התקנים או תקנות הבנייה. זהו המבחן האובייקטיבי הראשון האם הבנייה עומדת בסטנדרט החוזי והמשפטי.

הודעה על אי-התאמה: סעיף 4א לחוק מטיל חובה על הקונה להודיע למוכר על הליקוי בתוך זמן סביר. אי-מתן הודעה בזמן עלול לפגוע בזכויות הקונה.

זכות התיקון: סעיף 4ב לחוק הוא סעיף מפתח, הוא מעניק למוכר "הזדמנות נאותה" לתקן את אי-ההתאמה, החוק מבקש לאזן בין זכות הקונה לקבל דירה תקינה או פיצוי, לבין זכות המוכר לחסוך עלויות ולתקן בעצמו את הנדרש טרם הגשת תביעה לפיצוי.

אם כן, זהו 'המסלול' שינחה את בית המשפט ככלל, בניתוח תביעה לליקויים, כאשר מצד התובעים יידרש להוכיח כאמור קיומם של ליקויים, הודעה מתאימה והזדמנות לתיקון, כאשר ככל והצד הנתבע יתנהל באופן לא הולם, עשוי הוא לאבד את זכות התיקון ולהידרש לפיצוי כספי על כל המשתמע לרבות פיצוי בגין  נזק לא ממוני, הוצאות מומחים ומשפט ושכר טרחת עו''ד.

קביעות בית המשפט ומבחני הפסיקה

בתי המשפט פיתחו מערכת של מבחנים ותבחינים כדי להכריע אירועי מחלוקת:

מבחן "ההזדמנות הנאותה" וזכות התיקון

בית המשפט קובע בהליכים רבים כי זכות התיקון של המוכר אינה מוחלטת, היא מותנית בכך שהמוכר מודה בליקויים ומוכן לתקנם באופן מקצועי ומהיר.

התכחשות לליקוי: אם המוכר טוען בכתבי טענותיו או בפני הקונה ש"אין ליקוי", הוא עשוי להיחשב כמי שוויתר על זכותו לתקן.

ניסיונות כושלים: אם המוכר ניסה לתקן מספר פעמים והליקוי חזר, בית המשפט רשאי לקבוע כי הוא איבד את זכותו, והקונה לא חייב להפוך את דירתו ל"אתר ניסויים".

התוצאה במקרה של אובדן זכות התיקון, הפיצוי עשוי להיפסק לפי עלות "קבלן מזדמן" (עלות לקונה פרטי), או הערכת מומחה, עלות אשר עשויה להיות גבוהה משמעותית ולאין ערוך מהעלות שיכולה היתה להיות נמוכה בהרבה למוכר או הקבלן המבצע.

אחריות היזם מול הקבלן המבצע

בית המשפט נדרש לא פעם לטענות גלגול אחריות בין יזם לקבלן, ככלל קיימת חזקה משפטית לפיה המוכר (היזם) הוא האחראי באופן מלא כלפי הקונה, אם כי אין הדבר גורע מאחריות קבלן כצד שלישי וכגורם אחראי אשר גם עליו חלה אחריות מכח הדינים לרבות אחריות חוזית, שילוחית ונזיקית.

מעמד המומחה מטעם בית המשפט

קיימת נטייה כאמור בבית המשפט למנות מומחה ניטרלי לא פעם כצלע שלישית (לאחר חוות דעת מטעם התביעה וחוות דעת נגדית מטעם הצד הנתבע) הפסיקה קובעת כי ככלל בית המשפט יסטה מחוות דעתו רק במקרים חריגים, המומחה עשוי להידרש לא רק לשאלת קיום הליקוי, אלא גם את משך הזמן לתיקונו והאם הדירה ראויה למגורים בזמן התיקון וכן היבטים נוספים הנוגעים לתביעה.

נזק לא ממוני (עגמת נפש)

זהו רכיב הנתון לשיקול דעת רחב של בית המשפט, כאשר בין היתר המבחנים לקביעתו כוללים:

חומרת הליקויים ומיקומם (למשל: רטיבות בחדר שינה מול סדק במחסן).

התנהלות המוכר (האם גרר רגליים או פעל בתום לב).

מידת הסבל ואי-הנוחות שנגרמו לדיירים.

כיצד לצמצם סיכונים ולהתנהל נבון?

כדי למקסם את סיכויי התביעה ולהימנע מטעויות טקטיות, על רוכשי דירות לפעול לפי הכללים הבאים:

ליווי משפטי מוקדם: פנייה לעורך דין מומחה בשלב מוקדם תאפשר לכם לבחון את הקייס ובעיקר לבנות את "תיק הראיות" ולהימנע מטעויות נפוצות, לוודא עמידה בהוראות הדין ומבחני הפסיקה ולהבחין בין מסלול התיקון ובין מסלול הפיצוי, תוך שמירת האינטרס הכלכלי והכרת הנסיבות לבניית תיק תביעה יציב ככל ומתקיימות העילות שבדין.

תיעוד בזמן אמת: כל פנייה לקבלן או ליזם מומלץ שתהיה בכתב (מייל/ווטסאפ/דואר רשום). תכתובות אשר עשויות להתברר כראיות מכריעות להוכחת מתן הודעה ומתן הזדמנות נאותה.

חוות דעת מקצועית: פנייה מוקדמת למומחה בתחום ליקויי בנייה כבר בשלב מוקדם כדי לגבש רשימת ליקויים מקצועית ועריכת דוח בדק בית, וככל הנדרש בדיקות רטיבות, רכוש משותף ועוד.

הודעה מפורטת: העבירו ליזם את חוות הדעת במלואה ופירוט בקשות לביצוע תיקונים כנדרש.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני