כשמדברים על ליקויי בנייה, שני המונחים שעולים שוב ושוב הם "תקופת הבדק" ו"תקופת האחריות", שניהם מגדירים מסגרות זמן שבהן הקבלן חב לכם אך ההבדל ביניהם הוא קריטי הן מבחינת הזכויות המהותיות והן מבחינת הוכחתן.
תקופת הבדק: יתרון הנטל ההפוך
תקופת הבדק היא המסגרת המיטיבה ביותר עבורכם. במהלכה, נטל הראייה על הקבלן הוא שצריך להוכיח שהפגם אינו באחריותו, לא אתם שצריכים להוכיח שהוא כן.
זה הבדל עצום בפועל. הרבה יותר קל לקבלן להפסיד תביעה בתקופת הבדק מאשר מחוצה לה שכן נטל הראיה עליו, לא עליכם.
ככל והקבלן לא מוכיח שהנזק נגרם מ"שימוש בלתי סביר" מצד הדייר ברירת המחדל היא שהאחריות והחובות עליו.
תקופת האחריות: הנטל חוזר אליכם
לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות. כאן הנטל עובר אל הדייר: אתם צריכים להוכיח שהפגם קיים, שמקורו בבנייה לקויה, ושמדובר בפגם שנפל בגלל אחריות הקבלן לא בשל שחיקה רגילה, שימוש בלתי סביר, או תחזוקה לקויה מצדכם.
זה לא אומר שלא ניתן לתבוע אלא שזה יותר מאתגר, ומצריך חוות דעת הנדסית למקור הליקויים בשל מחדלי הקבלן או היזם.
ליקויים יסודיים: הקטגוריה הארוכה יותר כתקופת אחריות
הקטגוריה של "ליקויים יסודיים" פגמים בשלד, ביסודות, או לדוגמה בממשק המבנה עם הקרקע עשויה להיות ארוכה ביותר מתקופת הבדק הארוכה ביותר (שבע שנים) ומתקופת אחריות של עשר שנים נוספות, ואף עשויה להגיע בנסיבות מסוימות עד 17 שנים שבהן הקבלן עשוי לשאת באחריות.
מה קורה כשהבדק נגמר והפגם בדיוק מתגלה?
זה תרחיש שעשוי להגיע ללא התראה ובהפתעה, הדייר מגלה ליקוי חודש אחד לאחר תום תקופת הבדק ומיד נשאלת השאלה: האם אבדה הזכות?
התשובה: לא בהכרח. מספר מנגנונים עשויים להשפיע על המשך הזכות:
מועד גילוי הפגם — ככל והפגם היה נסתר ולא ניתן היה לגלותו מוקדם יותר, יהיה ניתן לטעון בין היתר כי מיד עם הגילוי נעשתה פנייה מתאימה.
תקופת האחריות — אם הפגם מסוגו מכוסה בתקופת האחריות (אשר מתחילה אחרי הבדק), יהיה ניתן בנסיבות אלו להסתמך על כך.
הכרה קודמת של הקבלן — אם הקבלן הכיר בפגם בתקופת הבדק אך לא תיקן או הסתיר את הליקוי, תיתכן טענה לאחריות גם לאחר הזמנים.
עוצמת האחריות
חשוב לדעת כי זכויות דייר במסגרת הוראות הדין לרבות ובפרט לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הינן זכויות 'קוגנטיות' כלומר שלא ניתן להתנות או לוותר עליהם ככלל, מטרת המחוקק הינה להגן באופן מוגבר ביותר על רוכשי דירות ולהבטיח עמידה בסטנדרטים וקבלת אחריות ע''י קבלנים ויזמים ללא אפשרות התחמקות מחובות אלו.
לא פעם עולות טענות מצד קבלנים על 'ויתור' או 'חתימת פרוטוקול' כזה או אחר, אין להתייאש בקלות מדחיית טענות מסוג זה ומומלץ כאמור שוב, להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום, כך גם לא תמיד נכון 'למהר' לחתום על הסכמי פשרה ללא היוועצות שכך עלולים לאבד זכויות וסכומים משמעותיים.
זכות קוגנטית
חשוב לזכור כי זכויות רוכשי דירות ע''פ חוק המכר מוגנות במעמד 'על' זכות קוגנטית משמעה שאינה ניתנת לביטול לרעת הלקוח, יחד עם זאת יש לשים לב שלא לחתום על הסכמי 'פשרה' חד צדדיים בלי היוועצות מקדימה, למרות שככלל וכאמור, ויתור אינו תופס, עדיין תיתכן טענה ל'פשרה' בגין תיקון או פיצוי שבוצע או ניתן כפתרון מוסכם ומכך יש להיזהר.
כמה ומדוע חשוב לנצל את תקופת הבדק
אחד הדברים שאנו מדגישים ללקוחות: תקופת הבדק מהווה חלון זמן יקר, לא רק מפני שנטל הראיה הפוך, אלא מפני שהוכחת ליקוי בתקופה זו פשוטה יותר, מהירה יותר, ובדרך כלל יקרה פחות, כמו בתחומים רבים, פנייה מוקדמת לייעוץ משפטי, ובהתאם אנשי מקצוע, חוות דעת, תיעוד וליווי מקצועי, עשויים להשפיע באופן דרמטי על מיצוי הזכויות שלהם בצורה קלה יותר עד כדי השפעה על הליכים מהירים ופשוטים למיצוי זכויותיכם.
ככלל, מומלץ לפנות בהקדם לליווי מקצועי ועריכת דו''ח מתאים בתקופת הבדק. לרבות דו''ח בדק בית מקצועי, פנייה מקדימה לקבלן או היזם בכתב, ואל תמתינו עד שהבעיה "תחמיר".
המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף להיוועצות פרטנית.
