פינוי מושכר, מסלול מהיר וסעד מן הצדק

השוכר לא משלם? תביעה לפינוי מושכר

בעל מקרקעין זכאי לסעד פינוי מושכר כנגד שוכר שאינו משלם דמי שכירות או מפר הפרה יסודית אחרת של הסכם השכירות, קיים הליך מיוחד בחוק המאפשר לתבוע סעד פינוי כלפי דייר המתנהל במסלול דיון מהיר ומצומצם, והמקנה גם פיצול סעדים אוטומטי, כך שניתן לתבוע את הפינוי בנפרד מסעדים כספיים, ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט.

עילות המצדיקות סעד מסוג פינוי

ככלל, מדובר בסעד קיצוני אמנם, אך עדיין המחוקק ביקש להסדיר מסלול מיוחד ומהיר זה ע''מ להקל טיפול ענייני ומהיר כאשר יש הצדקה לכך, ולמנוע ממשכירים עינוי דין והליכים מתישים, כאשר הזכות העיקרית של בעל דירה (משכיר) היא לקבל את המושכר בחזרה לידיו כאשר השוכר מפר את הסכם השכירות בחזרה לחזקתו נקי מכל אדם וחפץ, עילת פינוי מרכזית ונפוצה היא אי תשלום דמי שכירות, בית המשפט קבע בשורת פסיקות כי אי תשלום דמי שכירות, מהווה הפרה יסודית המקימה עילת פינוי ככלל, המשכיר אינו חייב להשלים עם מצב של אי תשלום דמי שכירות, וזכותו לדרוש את פינוי הנכס.

עילות פינוי נוספות עשויות לחול באירועים כגון אי פינוי המושכר בתום תקופת השכירות, צבירת חובות לרשויות או ועד הבית, שימוש חורג בנכס או יצירת מפגעים שונים, וכן בכלל הפרות יסודיות אחרות של ההסכם.

פינוי מושכר, סדר דין מהיר

תביעה לפינוי מושכר, שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, מתבררת במסלול של דיון מהיר, המעוגן בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, מטרת הליך זה היא לאפשר הכרעה מהירה ויעילה במחלוקות פינוי, ולמנוע מצב שבו שוכרים ממשיכים להחזיק בנכס שלא כדין תוך גרימת נזקים למשכיר.

מטרת הליך מהיר זה הינה לאפשר הליך מזורז יחסית של תביעות לסילוק יד ממושכר כאשר הצורך בתיקון זה נולד נוכח 'תופעה חברתית קלוקלת', שבה ניצלו שוכרי דירות את חזקתם בנכס וגרירת רגליים בהליכים משפטיים ארוכים תוך הפעלת לחץ על משכירים ובעלי נכסים הזקוקים לפתרון מידי ומהיר תוך שמירה על האיזון שבין זכות הקניין השמורה לבעל הנכס ובין האיסור לעשיית דין עצמי.

הליך זה מאופיין בלוחות זמנים קצרים, כתב הגנה יוגש תוך 30 ימים, ודיון יתקיים לא יאוחר מ-30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון ככל, כמו כן, לא מתקיימת ישיבת קדם-משפט אלא דיון הוכחות להכרעה בעניין מתן הסעד ללא דיחוי ככל האפשר.

יחד עם זאת, בית המשפט רשאי להעביר תביעה לפינוי מושכר למסלול דיון רגיל אם ימצא שהיא אינה מתאימה להתנהל בדיון מהיר, כגון במקרים של מחלוקות מורכבות או כאשר מדובר במושכר מוגן.

הליך זה נחשב כמיוחד וחריג המעניק 'סעד מן הצדק' למבקשו, ועל המבקש לעמוד בידיים נקיות בהגשת בקשה זו, כאשר בית המשפט ישקול האם הנסיבות מתאימות להליך זה.

פיצול סעדים בתביעת פינוי מושכר

אחד העקרונות המרכזיים בהליך פינוי מושכר הוא פיצול סעדים אוטומטי כאמור, תקנה 81(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, קובעת כי תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים (כגון סעדים כספיים), והתובע רשאי לתבוע סעדים אלו בהליך נפרד, ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט.

ההיגיון מאחורי פיצול סעדים זה הוא למנוע סרבול של הליך הפינוי המהיר על ידי דיון בטענות כספיות מורכבות, אשר עשויות לדרוש חוות דעת מומחים ולעכב את הפינוי.

אין הדבר מונע תביעה ודרישה להוצאות לאור ניהול הליך הפינוי עצמו, או דרישה להשתת חיובים על השוכר או מחזיק המקרקעין לרבות הוצאות פינוי ועוד, אולם ככלל, התביעות הכספיות יהיו בהליך נפרד.

טענות הגנה בהליך פינוי מושכר

שוכר אינו רשאי להשהות את חיוביו, כגון תשלום דמי שכירות, באופן חד צדדי בטענה לליקויים במושכר, אלא אם נקבע אחרת בהסכם, ככלל טענות קיזוז ומחלוקות לגבי חיובי השוכר לתשלום דמי שכירות וחיובי המשכיר לתיקון ליקויים הם חיובים עצמאיים, ולא בנקל יתקבלו טענות הגנה מסוג זה, שכן מחלוקות כספיות ניתן לברר הרי בהליך נפרד ורגיל, בית המשפט יבחן את עוצמת הטענות בראי ובמשקל של הסעד הדחוף המבוקש לפינוי המושכר כאשר יש הצדקה לכך ושמירה על זכויות בעל הנכס אשר יבקש למנוע מצב בו יהיה 'בן ערובה' לדרישות כספיות כלליות.

יחד עם זאת כאשר יש חוזה שכירות אותנטי אשר העובדות מלמדות כי הוא מתקיים באופן כללי ונאות, וכי סעד הפינוי מבוקש על רקע לא מוצדק וניצול ההליך המהיר, בין המשפט רשאי שלא ליתן את הסעד ולהעביר את התובענה למסלול רגיל, תביעה מסוג פינוי יש להגיש בתום לב ולא לעשות בה שימוש וניצול אסורים.

כך גם מצב סוציאלי או נסיבות חריגות אישיות או כלליות עשויות להשפיע על מתן הסעד ואף על ארכה מתאימה בזמני הפינוי.

כך גם יש להבחין כי 'דיון מהיר' מעניק עדיפות לבעל דין במערכת המשפט העמוסה לעייפה, ועל בית המשפט לאזן לפי הצורך, בין האינטרס של בעלי הדין ובין האינטרס הציבורי, כאשר כאמור סיווגו של תיק בהליך פינוי מושכר  מקנה לו עדיפות וקדימות בדיון מהיר על פני בעלי דין אחרים ונדרשת לכך הצדקה, בין היתר על מנת לאזן ולהצדיק העדפה של בעלי דין על פני בעלי דין אחרים (האינטרס הציבורי).

כך גם עומדת הטענה מצד הנתבע בהליך זה בו נפגעות זכויותיו הדיוניות בפרט לעניין הגבלתו מהגשת כתב תביעה שכנגד, מזכותו לבירור המחלוקת לשורשה, וסד הזמנים המהיר בתוך 30 ימים, ללא דיון קדם משפט, בית המשפט ישקול בשים לב את ההצדקה והנסיבות לאישור הליך זה בהתאם ואת חומרת ההפרה כאמור והאם היא עולה כדי 'הפרה יסודית' או כזו הניתנת לתיקון או ריפוי.

בפסקי דין רבים נבחנת שוב ושוב ההלימה בין טענות הצדדים תוך בחינת שאלת מתן סעד מן הצדק במבחן האיזון שבין התוצאה הנובעת מפינוי הדייר מול מידתה וחומרתה של ההפרה.

בפסקי דין רבים אף צוין בדגש, כי 'סעד מן הצדק' מסוג זה יינתן, בהצדקה הראויה, כאשר בית המשפט ישתכנע האם נכון או לא שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה ולהיפך.

חובות משכיר כלפי שוכר

כדאי גם להכיר את חובות משכיר דירה למגורים, אשר ככל ויופרו יתכן ויקנו זכות וסעד לשוכר אשר בנסיבות מסוימות אף יקשו על קבלת סעד פינוי.

החריג הבולט הינו בחוזה שכירות מוגן עליו חלים הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, אך גם בחוזים רגילים ולא מוגנים חלים חובות כלפי דייר ע''פ חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, ובפרט לאור תיקונים בו המחילים חומרות נוספות כלפי משכיר כגון חובה למגורים ראויים ומניעת מפגעים, משקל מתאים יינתן לטענות של הפרות חיובים כלפי שוכר המאיינות ומרוקנות את ההצדקה ל'סעד מן הצדק' מול שוכר שלו טענות מוצדקות, על אחת כמה וכמה כאשר יש חוזה תקף שיש לקיימו.

באופן כללי, חיובי השוכר לתשלום דמי שכירות וחיובי המשכיר לתיקון ליקויים נחשבים לרוב כחיובים עצמאיים, לכן, לא בנקל יתקבלו טענות שוכר להצדיק שיהוי תשלום דמי השכירות באופן חד צדדי בטענה לליקויים, אלא אם נקבע אחרת בהסכם.

בית המשפט ייטה בנסיבות רגילות לדחות טענות קיזוז של השוכר כהגנה מפני תביעת פינוי, במיוחד כאשר השוכר ממשיך להחזיק במושכר, אלא אם המשכיר מונע מהשוכר להשתמש במושכר לחלוטין, השוכר עשוי להיות פטור מתשלום דמי השכירות לאותה תקופה.

התנהלות נבונה של משכיר מול הפרות הסכם שכירות

ככלל, על משכיר המתמודד עם שוכר שמפר את ההסכם להתנהל בתבונה ולוודא עמידתו וזכותו לקבלת סעד מהיר מסוג פינוי.

היוועצות ראשונית ומהירה עם עורך דין מומחה בתחום תסייע להתנהלות נבונה ומניעת טעויות אשר עלולות לפגוע בזכות ובסיכוי לקבלת הסעדים.

תיעוד ההפרות, ופניות מקדימות יסייעו לבעל הנכס להוכיח תום לב ואת הברירה הנדרשת במתן סעד הפינוי, וכן עמידה ברף הראייתי לגבי הטענות להפרה יסודית של ההסכם, כמו גם מנגד הוכחת תום לב וטיפול נאות או ניסיון לטפל בטענות לליקויים באופן סביר ובהתאם לחוזה ולכל דין.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני.